Le pas-de-porte intervient généralement dans le cadre d’un bail commercial et agit comme une redevance complémentaire.
Celle-ci est exigée par le bailleur (propriétaire) au locataire au moment d’entrer dans un local. En somme, il s’agit d’une clause bien distincte d’un contrat de bail commercial. Toutefois, elle est facultative. En effet, au moment d’acquérir un local commercial, l’acquéreur va reprendre un bail commercial ou au contraire, ce dernier devra signer un nouveau contrat avec le propriétaire.
Le pas-de-porte est en quelque sorte un droit d’entrée pour le nouveau locataire d’un local commercial.
C’est notamment grâce à cela que le locataire pourra pleinement utiliser l’immeuble pour son activité, mais aussi profiter des garanties légales qui y sont attachées. Comment est-ce que cela fonctionne exactement ? Comment procéder au paiement d’un pas-de-porte commercial ? Décryptons tout ceci immédiatement.
Zoom sur le pas-de-porte en droit commercial
Le pas-de-porte agit comme droit d’entrée dans un local commercial, mis à disposition du futur locataire et il est représenté par une somme d’argent, versée par celui-ci au début du bail.
Le montant est défini en toute liberté, mais il est habituellement estimé selon le niveau d’attractivité commercial de l’emplacement du local. Autrement dit, dans le domaine de l’immobilier, c’est la loi du marché qui permettra de déterminer ce montant. De même, il faut savoir que cette somme, qui doit être réglée par le futur locataire, peut juridiquement être sous la forme :
- D’un supplément de loyer : Dans la majorité des cas, le pas-de-porte intervient comme un supplément de loyer, car il permet au propriétaire d’avoir une protection contre une augmentation de la valeur locative réelle du bien qui ne pourrait être en concordance avec le loyer. Le pas-de-porte est également un supplément au moment du renouvellement d’un contrat de bail.
- D’une indemnité : Le pas-de-porte peut aussi agir en tant qu’indemnité pour notamment les divers avantages commerciaux proposés par le bailleur, sans pour autant avoir un rapport spécifique avec le loyer. Il peut aussi s’agir d’une compensation en raison d’une dépréciation de la valeur vénale des locaux. De plus, si le propriétaire souhaite reprendre son local (pour vendre son local par exemple), il devra verser une indemnité d’éviction qui servira d’indemnité de compensation et qui équivaut à une somme plutôt conséquente.
Le pas-de-porte en droit commercial : Y a-t-il des conséquences fiscales ?
Dans le cadre d’un pas-de-porte en droit commercial, il existe diverses modalités, qui peuvent être indiquées dans le bail afin de définir les répercussions fiscales.
Cela dépend généralement de la qualification du pas-de-porte. Une qualification d’indemnité n’aura pas les mêmes séquelles sur la fiscalité des deux parties que s’il s’agissait d’une qualification de supplément de loyer. Lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer, le bailleur peut déclarer le pas-de-porte comme étant un revenu foncier. De ce fait, il sera assujetti à la TVA et le taux peut varier.
Toutefois, il ne s’agit pas de la TVA intracommunautaire.
Quant au locataire, l’imposition du pas-de-porte se fera en se basant sur un pourcentage qui est déterminé de manière linéaire sur la durée du bail. En revanche, si le pas-de-porte détient la qualification d’une indemnité, le bailleur ne sera pas imposable sur cette somme. Du côté du locataire, il devra immobiliser le pas-de-porte à l’actif incorporel non-amortissable de son bilan.
Pourquoi faut-il payer un pas-de-porte ?
Comme indiqué ci-dessus, le pas-de-porte peut être déduit du résultat fiscal.
Il est aussi déductible sur plusieurs années. Ce qui signifie qu’à la fin de la période d’amortissement, le locataire pourra bénéficier d’un loyer moins élevé. De plus, céder un bail commercial s’avère être plus simple avec un pas-de-porte payé. Ainsi, même si le propriétaire doit régler le droit au bail, il pourra apprécier un loyer moins élevé.
À noter que le pas-de-porte et le droit au bail sont deux concepts bien différents.
Dans le premier cas, la somme à régler est versée au propriétaire, tandis que dans le cas d’un droit au bail, le montant est réglé au précédent locataire. Un autre point important à considérer avant de s’engager dans un bail commercial, c’est le choix de l’emplacement. Celui-ci peut avoir un impact sur le résultat d’une entreprise. De même, les modalités du contrat de bail auront des conséquences fiscales et pourront impacter les bénéfices de celle-ci.